（2016年12月23日溫州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議通過  2017年3月30日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議批準  2022年12月20日溫州市第十四屆人民代表大會常務委員會第八次會議修訂  2023年3月31日浙江省第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議批準）

第一章  總    則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。

第三條  物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治與政府依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條  市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制和社會化、市場化的物業(yè)管理機制，推進物業(yè)管理與基層治理有機融合。

本市建立健全人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等銜接聯(lián)動工作機制，加強物業(yè)管理糾紛源頭治理。

鼓勵采用數(shù)字化等新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。

第五條  市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設管理部門是物業(yè)管理主管部門，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。其他相關(guān)行政管理部門按照各自職責，依法做好物業(yè)管理相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責指導本轄區(qū)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會等業(yè)主組織的選舉，監(jiān)督業(yè)主組織的日?；顒樱{(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系。

社區(qū)居民委員會、村民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條 本市建立健全社區(qū)（村）黨組織領導下，社區(qū)居民委員會、村民委員會、業(yè)主組織、物業(yè)服務人等共同參與、協(xié)調(diào)運行的物業(yè)管理治理架構(gòu)。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設立黨的基層組織，開展黨的活動，發(fā)揮黨建引領作用。

第七條  突發(fā)事件應對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法履行應急處置職責，指導物業(yè)服務人及時有序開展相應級別的應對工作，并給予必要的物資和資金支持。

物業(yè)服務人應當服從政府統(tǒng)一指揮，執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合社區(qū)居民委員會、村民委員會開展工作。

業(yè)主以及非業(yè)主使用人、業(yè)主組織應當依法落實政府的各項應急處置措施和其他管理措施，積極配合物業(yè)服務人開展前款規(guī)定的工作，做好避險、自救、互助。

第八條  市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門和相關(guān)行政管理部門，應當按照各自職責受理對物業(yè)管理活動的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法行為。

第九條  物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和業(yè)主委員會協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務培訓，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

第十條 業(yè)主組織、物業(yè)服務人、建設單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等依照本條例的規(guī)定向業(yè)主負有信息公開義務的，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口、公示欄、物業(yè)服務用房等顯著位置公示，或者按照業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他方式公開。

鼓勵同步通過市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門建立的物業(yè)管理信息系統(tǒng)或者業(yè)主互聯(lián)網(wǎng)群組等數(shù)字化手段公開前款規(guī)定的信息。

第二章  業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié)  業(yè)主和業(yè)主大會

第十一條  本條例所稱的業(yè)主，是指建筑物專有部分的所有權(quán)人。因房屋征收補償、與建設單位之間的商品房買賣等法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。

第十二條  業(yè)主人數(shù)按照建筑物專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按一人計算；同一業(yè)主擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

專有部分面積，以不動產(chǎn)登記簿記載為準；尚未進行不動產(chǎn)登記的，按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，按商品房買賣合同或者房屋征收補償協(xié)議記載的面積計算。

第十三條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域設立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者其他形式。

業(yè)主共同決定事項可以采取紙質(zhì)投票、電子投票等方式進行表決。采用電子投票表決的，鼓勵通過物業(yè)管理信息系統(tǒng)進行。

第十四條  業(yè)主大會通過的議事規(guī)則規(guī)定成立業(yè)主代表大會，并明確授權(quán)事項的，可以成立業(yè)主代表大會。業(yè)主代表大會在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)履行職責。

業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的業(yè)主代表和未推選業(yè)主代表的業(yè)主組成。業(yè)主代表根據(jù)業(yè)主的授權(quán)事項行使業(yè)主權(quán)利。業(yè)主代表的投票權(quán)數(shù)按其所代表的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)計算。業(yè)主撤銷對所推選的業(yè)主代表授權(quán)的，應當書面通知業(yè)主委員會。

第十五條  符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會的書面申請之日起六十日內(nèi)，指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組?；I備組具體負責下列工作：

（一）確認業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開時間、地點、方式和議題；

（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；

（四）制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

（五）擬定首屆業(yè)主委員會選舉辦法；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款所列內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應當自收到異議之日起五日內(nèi)答復。

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立條件的，可以按照本條第一款規(guī)定成立籌備組；首次業(yè)主大會會議應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會成員的辦法。

第十六條  籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會或者村民委員會、建設單位的代表組成，一般為五至九人單數(shù)。其中業(yè)主代表人數(shù)比例不得低于總?cè)藬?shù)的二分之一，具體由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在民主推薦的基礎上從業(yè)主中確定。建設單位經(jīng)書面通知后未派員參加的，不影響籌備組成立?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定。

籌備組應當自成立之日起三日內(nèi)公示成員名單。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

籌備組成員中的業(yè)主代表依據(jù)本條例第二十二條規(guī)定被推薦為業(yè)主委員會成員候選人的，應當退出籌備組。

第十七條  建設單位應當自籌備組成立之日起七日內(nèi)向籌備組提供下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單；

（三）業(yè)主名冊。

建設單位已經(jīng)注銷的，由物業(yè)服務人按照前款規(guī)定提供相關(guān)資料。

第十八條 籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議。逾期未能召開首次業(yè)主大會會議的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請延期，延期最長不得超過六十日。

有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當公告籌備組解散：

（一）首屆業(yè)主委員會已經(jīng)依法備案的；

（二）首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（三）未能在本條第一款規(guī)定期限內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議的；

（四）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府認為應當解散的其他情形。

第十九條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔，具體標準由市物業(yè)管理主管部門根據(jù)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積等因素確定并向社會公布。

建設單位應當在房屋竣工驗收后三十日內(nèi)，將籌備經(jīng)費存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定的銀行賬戶?；I備經(jīng)費應當專款專用。

籌備組應當制定籌備經(jīng)費開支預算方案報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

籌備組應當在首次業(yè)主大會會議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費的使用情況?；I備經(jīng)費的結(jié)余部分應當根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理。

第二十條 業(yè)主大會應當根據(jù)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開定期會議和臨時會議。

召開業(yè)主大會會議，會議組織者應當于定期會議召開十五日前或者臨時會議召開七日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等信息公示，同時告知社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會。業(yè)主大會會議不得就未公示議題進行表決。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會可以派代表列席業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會的決定應當予以公布并同時報送社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會。

第二節(jié)  業(yè)主委員會

第二十一條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的自治組織，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，履行法定職責和業(yè)主大會賦予的其他職責。

對于依法應當由業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主大會不得授權(quán)業(yè)主委員會決定，根據(jù)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定，授權(quán)較小額度內(nèi)使用業(yè)主共有收入用于物業(yè)管理的除外。

鼓勵通過業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定，選聘物業(yè)服務人、業(yè)主共有資產(chǎn)租賃或者選聘施工單位維修、改建、重建建筑物及其附屬設施等事項采用公開招投標方式進行。

第二十二條  業(yè)主委員會成員候選人通過下列方式推薦：

（一）業(yè)主自薦或者十人以上業(yè)主聯(lián)名推薦；

（二）社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會推薦；

（三）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他渠道推薦。

鼓勵具有中國共產(chǎn)黨黨員身份的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會成員。

籌備組、即將屆滿的業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）黨組織的指導下，根據(jù)法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的規(guī)定，對被推薦人的資格進行審查，確認候選人名單。

業(yè)主委員會成員候選人名單應當公示，公示期不少于七日。業(yè)主對候選人有異議的，應當在公示期間書面提出；籌備組、即將屆滿的業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當自收到異議之日起五日內(nèi)答復。

第二十三條  業(yè)主委員會一般由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三年至五年。業(yè)主委員會成員可以連選連任，具體人數(shù)、任期以及成員能否任職兩個以上的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選業(yè)主委員會主任和副主任。

第二十四條  業(yè)主大會可以決定設立業(yè)主委員會候補成員，候補成員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會成員總?cè)藬?shù)的二分之一。候補成員職務終止規(guī)則與業(yè)主委員會成員相同。候補成員可以列席業(yè)主委員會會議，但是沒有表決權(quán)。

業(yè)主委員會任期內(nèi)成員空缺的，由候補成員按照得票多少依次遞補，并由業(yè)主委員會予以公示。

第二十五條  業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定及其表決匯總表、明細表；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會成員名單及其基本情況。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)變更備案；未及時變更的，以原備案記載內(nèi)容為準。

業(yè)主委員會應當對報送備案資料的真實性負責。

第二十六條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于備案資料齊全的，應當在三個工作日內(nèi)在報送的業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約文本上加蓋備案印章并出具由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府蓋章的書面?zhèn)浒缸C明，業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約以及業(yè)主委員會選舉的表決結(jié)果不符合法定條件的除外。

業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請查詢業(yè)主委員會備案事項，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當提供查詢服務。

第二十七條  業(yè)主委員會應當按照國家和省有關(guān)規(guī)定向經(jīng)公安機關(guān)批準設立的公章刻制企業(yè)刻制公章。

第二十八條  業(yè)主委員會應當持備案證明向金融機構(gòu)申請開立賬戶。屬于業(yè)主共有的資金和經(jīng)營性收益，不得以任何個人的名義進行存儲和管理。

業(yè)主委員會應當建立規(guī)范的財務管理制度。業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的規(guī)定，委托專業(yè)機構(gòu)進行財務管理。

第二十九條 業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列事項：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）物業(yè)專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和所得收益的收支情況；

（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（七）其他應當向業(yè)主公開的事項。

前款第四項至第六項規(guī)定的內(nèi)容，應當每年至少公布一次。

第三十條 業(yè)主委員會會議由主任或者其委托的副主任按照業(yè)主大會的決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議召開業(yè)主委員會會議的，由提議的成員按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

業(yè)主委員會召開會議，應當提前告知社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會可以派代表列席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認。業(yè)主委員會成員不得委托他人參加會議。業(yè)主委員會應當自作出決定之日起三日內(nèi)將決定內(nèi)容向全體業(yè)主公布。

業(yè)主委員會會議應當制作會議記錄，并由出席的成員簽字確認。業(yè)主委員會會議記錄應當妥善保存，保存時間按照業(yè)主大會的決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。

第三十一條  業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止，由業(yè)主委員會確認并向全體業(yè)主公布：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）因健康或者其他原因喪失履行職責能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；

（四）法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十二條  業(yè)主委員會等業(yè)主組織及其成員不得有下列行為：

（一）騙取、侵占、挪用業(yè)主共有財物；

（二）利用職務之便，非法索取或者收受物業(yè)服務人、有利害關(guān)系的業(yè)主的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益；

（三）向物業(yè)服務人銷售商品、承攬業(yè)務；

（四）向他人出售或者提供業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（五）阻撓、抗拒業(yè)主組織行使職權(quán)；

（六）審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（七）違規(guī)使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會公章；

（八）打擊、報復、誹謗、陷害有關(guān)舉報人；

（九）怠于履行職責，導致物業(yè)管理活動無法正常進行；

（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會及其成員有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主可以根據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定提請業(yè)主共同決定終止業(yè)主委員會或者其成員職務，并及時選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會或者補選、遞補成員缺額。

第三十三條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿前六十日內(nèi)，不得就選聘、解聘物業(yè)服務人組織召開業(yè)主大會會議。

即將屆滿的業(yè)主委員會未在規(guī)定期限內(nèi)組織換屆選舉的，或者業(yè)主委員會成員人數(shù)不足成員總數(shù)二分之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導開展換屆工作。

第三十四條  業(yè)主委員會應當在任期屆滿或者終止之日起十日內(nèi)，將其保管的屬于全體業(yè)主所有的財產(chǎn)、印章和賬簿、文書等資料移交新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會尚未選舉產(chǎn)生的，應當移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保管。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法需要使用前款規(guī)定的財產(chǎn)、印章和賬簿、文書等資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時提供。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi)移交新一屆業(yè)主委員會；成立物業(yè)管理委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以在物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)移交物業(yè)管理委員會。

業(yè)主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的屬于全體業(yè)主所有的財產(chǎn)、印章和賬簿、文書等資料移交業(yè)主委員會。

第三十五條  有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以決定給予業(yè)主委員會成員一定的津貼，也可以決定聘請業(yè)主委員會專職工作人員。

第三節(jié)  物業(yè)管理委員會

第三十六條 有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時組建物業(yè)管理委員會，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當予以指導：

（一）具備成立業(yè)主大會條件，未能召開首屆業(yè)主大會會議的；

（二）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（三）業(yè)主委員會任期屆滿或者任期屆滿前依法需要重新選舉，但是未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的。

第三十七條  物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會或者村民委員會的代表等五至九人單數(shù)組成。其中業(yè)主代表人數(shù)比例不得低于總?cè)藬?shù)的二分之一，具體由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在民主推薦的基礎上從業(yè)主中確定。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定。

物業(yè)管理委員會應當自成立之日起三日內(nèi)公示成員名單。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)管理委員會可以憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開具的證明，按照國家和省有關(guān)規(guī)定向經(jīng)公安機關(guān)批準設立的公章刻制企業(yè)刻制公章，向金融機構(gòu)申請開立賬戶或者變更賬戶。

第三十八條  物業(yè)管理委員會組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，代行業(yè)主委員會職責，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會應當維護業(yè)主合法權(quán)益，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自業(yè)主委員會依法備案之日起，公告解散物業(yè)管理委員會。被公告解散的物業(yè)管理委員會應當自公告之日起十日內(nèi)將其保管的屬于全體業(yè)主所有的財產(chǎn)、印章和賬簿、文書等資料移交業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會自成立之日起兩年內(nèi)未能推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當重新組建物業(yè)管理委員會。

第三章  前期物業(yè)管理

第三十九條  市物業(yè)管理主管部門建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務項目招投標專家?guī)?，為建設單位選聘物業(yè)服務人提供服務。

市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門監(jiān)督管理本轄區(qū)的物業(yè)服務項目招投標活動。

第四十條  建設單位應當在商品房銷售或者安置房交付前制定臨時管理規(guī)約，并向商品房買受人或者安置房認購人明示、作出說明。

建設單位應當將臨時管理規(guī)約作為商品房買賣合同的附件或者安置房交付的附隨材料。

第四十一條  建設單位應當在取得商品房預售證前或者安置房交付前選聘前期物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、合同解除和違約責任等事項作出約定。

建設單位應當將前期物業(yè)服務合同作為商品房買賣合同的附件或者安置房交付的附隨材料。

第四十二條  前期物業(yè)服務期間，建設單位、物業(yè)服務人、專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主可以提出調(diào)整前期物業(yè)服務收費標準。

調(diào)整前期物業(yè)服務收費標準的，應當遵循下列程序并協(xié)商變更前期物業(yè)服務合同：

（一）委托專業(yè)機構(gòu)對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計；

（二）在舉行業(yè)主表決的三十日前，公示審計報告、擬定的新收費標準和表決方式；

（三）新收費標準應當經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；

（四）新收費標準應當公示且公示時間不得少于七日。

對依法實施政府指導價的前期物業(yè)服務，收費標準的調(diào)整不得違反國家和省、市的規(guī)定。市人民政府及其價格主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展情況對前期物業(yè)服務政府指導價適時組織評估和調(diào)整。

第四章  物業(yè)管理服務

第四十三條  物業(yè)服務人將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當告知業(yè)主委員會并向全體業(yè)主公示。

第四十四條  鼓勵物業(yè)服務與養(yǎng)老、托幼、托育、家政等社區(qū)生活服務相結(jié)合。支持有條件的物業(yè)服務人為業(yè)主提供家政、購物等服務，為老年人、嬰幼兒開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護、定期巡訪等服務。

物業(yè)服務人提供前款規(guī)定服務的，可以按照有關(guān)規(guī)定享受相應優(yōu)惠扶持政策。民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、村民委員會應當予以指導、協(xié)助。

第四十五條  物業(yè)服務人應當及時公布下列信息：

（一）物業(yè)服務人以及項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防等專項設施設備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

（四）房屋裝飾裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；

（五）業(yè)主支付物業(yè)費、公共水電費用分攤情況，由物業(yè)服務人負責的物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益的使用情況；

（六）其他應當公布的信息。

前款第一項至第四項規(guī)定的內(nèi)容，應當常年公布并及時更新；第五項規(guī)定的內(nèi)容，應當每年至少公布一次。

業(yè)主對公布內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務人應當及時予以答復。

第四十六條  提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務人。

業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務人應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。

物業(yè)服務期限屆滿前解除合同或者續(xù)聘的，應當由業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會不得擅自決定解聘或者續(xù)聘物業(yè)服務人。

第四十七條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當制訂、公布物業(yè)服務等級指引，指導物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會監(jiān)測、公布物業(yè)服務成本信息和計價規(guī)則。物業(yè)服務等級指引、成本信息和計價規(guī)則經(jīng)評估需要調(diào)整的，應當及時調(diào)整、公布。

第四十八條  市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當會同相關(guān)行政部門加強物業(yè)服務公共信用管理，依照國家、省規(guī)定及時、準確、完整歸集物業(yè)服務人信用信息，納入公共信用信息平臺，依法實施激勵和懲戒。

第五章  物業(yè)使用和維護

第四十九條  物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務人、業(yè)主委員會共同使用。

物業(yè)服務用房的位置和建筑面積應當在建設工程規(guī)劃許可證及其附件或者附圖中載明。其設置應當相對獨立、布局合理，具備通風、采光條件和水、電使用功能。

建設單位應當按照規(guī)定的地上總建筑面積比例配置物業(yè)服務用房；地下部分建筑規(guī)劃為商業(yè)或者辦公用途的，其建筑面積應當計入地上總建筑面積計算基數(shù)。

第五十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應當遵守法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，安全、合理地使用、維護物業(yè)。

鼓勵和支持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行合理改造，加裝電梯、無障礙設施、健身設施、車輛充電設施、輔助醫(yī)療設備等基礎設施和公共服務設施設備。相關(guān)改造應當符合法律、法規(guī)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求。

第五十一條  業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；不得擅自占用、利用公共過道、樓梯間等其他共用部位、共用設施設備，影響其他業(yè)主生產(chǎn)生活。

第五十二條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。

合法利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的，應當確定公開、公平、公正的使用方案，經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意后實施。收取費用的，收益屬于全體業(yè)主所有。

第五十三條  物業(yè)交付前，建設單位應當按照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)設施設備移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位應當及時接管。物業(yè)交付時，建設單位應當將有關(guān)專業(yè)設施設備移交專業(yè)經(jīng)營單位管理的情況予以公布。

相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位接管后，應當及時做好專業(yè)設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保安全運轉(zhuǎn)和正常使用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務人負責專業(yè)設施設備日常維修養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務人簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修養(yǎng)護工作進行監(jiān)督指導。

第五十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用；確需委托物業(yè)服務人代收有關(guān)費用的，應當簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應的代收手續(xù)費。
   業(yè)主委員會或者新物業(yè)服務人應當自原物業(yè)服務合同終止或者原物業(yè)服務人停止處理物業(yè)服務事項之日起十五日內(nèi)，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明或者新物業(yè)服務合同，辦理相關(guān)戶名變更手續(xù)或者重新簽訂委托代收協(xié)議，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得拒絕辦理。業(yè)主委員會或者新物業(yè)服務人未在規(guī)定時間內(nèi)辦理的，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位應當督促其及時辦理。

第五十五條  建設單位應當按照國家、省規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

新建竣工的用于銷售的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，建設單位應當在竣工驗收備案之前，按照國家、省規(guī)定的比例，向市或者縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門指定的物業(yè)保修金管理機構(gòu)交存保修金，作為保修期內(nèi)物業(yè)維修費用的保證。

市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設管理部門在辦理竣工驗收備案時，應當核驗建設單位交存保修金情況。物業(yè)保修金管理機構(gòu)應當將建設單位交存物業(yè)保修金的相關(guān)信息共享給住房和城鄉(xiāng)建設管理部門。

第五十六條 物業(yè)保修期內(nèi)，建設單位不履行或者不能履行物業(yè)保修責任的，由業(yè)主、業(yè)主組織提出申請，經(jīng)物業(yè)保修金管理機構(gòu)核實后，由業(yè)主組織或者其委托的物業(yè)服務人組織維修，費用在保修金中列支；建設單位或者繼續(xù)履行保修責任的單位應當在保修金使用后十五日內(nèi)予以補足。

第五十七條  物業(yè)保修金管理機構(gòu)應當在物業(yè)保修期滿前三十日內(nèi)，將擬退還物業(yè)保修金事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限為三十日。

公示期內(nèi)未收到異議的，物業(yè)保修金管理機構(gòu)應當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設單位或者繼續(xù)履行保修責任的單位。

業(yè)主、業(yè)主組織、物業(yè)服務人等提出異議的，應當以書面形式向物業(yè)保修金管理機構(gòu)提出。建設單位和異議人應當通過協(xié)商、仲裁、訴訟、共同委托第三方鑒定等方式解決爭議。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿后仍未修復的，保修金交存期延長至修復完成。

第五十八條  首期物業(yè)專項維修資金由建設單位代為足額繳納。建設單位應當在物業(yè)竣工驗收備案之前，向市或者縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門指定的物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)交存物業(yè)專項維修資金，用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設管理部門在辦理竣工驗收備案時，應當核驗建設單位交存物業(yè)專項維修資金情況。物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應當將建設單位交存物業(yè)專項維修資金的相關(guān)信息共享給住房和城鄉(xiāng)建設管理部門。

第五十九條  物業(yè)專項維修資金可以由物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)代行管理或者根據(jù)業(yè)主共同決定實施自主管理。

涉及整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，在該區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬戶中列支；涉及單幢或者部分物業(yè)共用部位、共用設施設備的，在其相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬戶中列支。物業(yè)專項維修資金不足支付維修、更新和改造費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積比例由相關(guān)業(yè)主分攤。

第六十條 業(yè)主應當按照國家和省的有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金。

業(yè)主分戶賬內(nèi)物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當組織續(xù)交專項維修資金。

業(yè)主拒不續(xù)交物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主組織或者其委托的物業(yè)服務人可以通過書面催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納。逾期不交納的，業(yè)主委員會或者具有利害關(guān)系的業(yè)主，可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)主、業(yè)主組織及其成員、物業(yè)服務人不得騙取、侵占或者挪用物業(yè)專項維修資金。

第六十一條   發(fā)生下列緊急情況，業(yè)主組織、物業(yè)服務人應當采取必要的應急安全措施，并及時組織修繕：

（一）電梯嚴重故障或者存在嚴重安全隱患的；

（二）消防設施故障，經(jīng)消防救援機構(gòu)出具整改通知書的；

（三）二次供水水泵運行中斷的；

（四）較大面積建筑幕墻、外墻墻面以及建筑附屬構(gòu)件脫落或者有脫落危險的；

（五）排水、排污設施爆裂或者嚴重堵塞的；

（六）其他危及房屋安全和人身、財產(chǎn)安全的緊急情況。

發(fā)生前款所列緊急情況，需要立即維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主組織、物業(yè)服務人或者相關(guān)業(yè)主可以不經(jīng)業(yè)主共同決定，提出使用物業(yè)專項維修資金的申請。物業(yè)服務人提出申請的，應當經(jīng)業(yè)主組織核實；未成立業(yè)主組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核實。

緊急維修工程項目由申請人組織實施。申請人應當提出緊急維修工程項目和工程實施方案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布。物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應當在收到申請后兩個工作日內(nèi)作出審核決定。

申請人應當在工程竣工驗收合格后，將工程結(jié)算在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示時間不得少于七日，并將工程完成情況報送物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)。申請人未按規(guī)定及時實施的，物業(yè)管理主管部門可以組織代修。

第六十二條  下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務合同應當由物業(yè)服務人承擔的維修養(yǎng)護費用；

（五）國家和省規(guī)定應當由有關(guān)單位和個人承擔的費用。

第六十三條 需要對業(yè)主委員會財務活動、物業(yè)專項維修資金、共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益等收支情況進行審計或者對離任的業(yè)主委員會成員進行經(jīng)濟責任審計的，應當由業(yè)主共同決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中規(guī)定。審計報告應當通報全體業(yè)主。

業(yè)主委員會和物業(yè)服務人應當配合審計，不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關(guān)的資料。

第六十四條  對建成時間早、配套設施設備不完善、未實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，市、縣（市、區(qū)）人民政府應當實施綜合整治改造，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善提升老舊小區(qū)居住環(huán)境。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、推動老舊小區(qū)成立業(yè)主組織選聘物業(yè)服務人或者開展自我管理；未能選聘物業(yè)服務人或者開展自我管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會、村民委員會負責組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等基本物業(yè)服務，所需費用由業(yè)主承擔。

第六章  法律責任

第六十五條  違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和省的地方性法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十六條  建設單位或者物業(yè)服務人違反本條例第十七條規(guī)定，不提供相關(guān)資料的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第六十七條  業(yè)主組織及其成員違反本條例第三十二條第一款規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正，沒收違法所得；違反其中第一項至第八項規(guī)定之一的，對直接責任人處五千元以上五萬元以下罰款。

第六十八條   業(yè)主委員會及其成員違反本條例第三十四條第一款或者第三款規(guī)定，拒不移交其保管的屬于全體業(yè)主所有的財產(chǎn)、印章和賬簿、文書等資料的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對直接責任人處一千元以上一萬元以下罰款。

第六十九條  建設單位或者物業(yè)服務人違反本條例第四十二條第二款第三項規(guī)定，調(diào)整前期物業(yè)服務收費標準未經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，由物業(yè)管理主管部門責令改正，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

第七十條 物業(yè)服務人違反本條例第四十五條第一款和第二款規(guī)定，未按照要求公布相關(guān)信息的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第七十一條  非業(yè)主使用人違反本條例第五十一條第一款規(guī)定，擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務人違反本條例第五十一條第二款規(guī)定，擅自占用、利用公共過道、樓梯間等共用部位、共用設施設備，影響其他業(yè)主生產(chǎn)生活的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，對個人處警告或者五百元以下罰款，對單位處五千元以上五萬元以下罰款。

第七十二條  業(yè)主、業(yè)主組織及其成員、物業(yè)服務人違反本條例第六十條第四款規(guī)定，騙取、侵占物業(yè)專項維修資金的，由物業(yè)管理主管部門責令退還騙取、侵占的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處騙取、侵占金額三倍以下罰款。

第七十三條  物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本條例規(guī)定的，依法追究責任。

第七章  附則

第七十四條 市物業(yè)管理主管部門應當制定臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務合同等示范文本。

第七十五條  本條例自2023年5月1日起施行。