穗建規(guī)字〔2021〕6號

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)廣州市業(yè)主共有資金管理辦法的通知

各有關單位：

　　我局制定了《廣州市業(yè)主共有資金管理辦法》，現印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向我局反映。

　　特此通知。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局

2021年6月14日

廣州市業(yè)主共有資金管理辦法

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務區(qū)域內共有資金的籌集、使用和管理，維護業(yè)主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》《廣州市物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動中共有資金的籌集、使用和管理。

　　本辦法所稱共有資金，是指物業(yè)服務區(qū)域內依法屬于全體業(yè)主共同所有的資金。

　　第三條 市住房建設行政主管部門組織實施本辦法，負責全市共有資金的指導和監(jiān)督管理工作，制定共有資金結算賬戶管理協(xié)議的示范文本。

　　區(qū)住房建設行政主管部門負責本轄區(qū)共有資金的指導和監(jiān)督管理工作。

　　財政行政管理部門按照職責負責共有資金財務管理的監(jiān)督工作。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同居民委員會負責指導和監(jiān)督本轄區(qū)共有資金的籌集、管理和使用工作。

　　第四條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以依法監(jiān)督共有資金的籌集、管理和使用。

　　共有資金開戶銀行應當按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》和本辦法等相關規(guī)定，在核實共有資金管理單位的相關材料后，規(guī)范辦理共有資金結算賬戶（以下簡稱“共有資金賬戶”）的開立、變更、撤銷、資金結算和暫時停止支付業(yè)務等手續(xù)。

　　在審計機構對共有資金進行審計、行政部門對共有資金管理單位或者個人進行監(jiān)督管理時，共有資金開戶銀行應當予以協(xié)助。

　　第五條 下列資金屬于共有資金：

　?。ㄒ唬├霉灿貌课?、共用設施設備經營產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

　　（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定或者業(yè)主大會決定由全體業(yè)主共同分攤繳交的費用；

　?。ㄈ┕灿貌课槐灰婪ㄕ魇盏难a償費；

　　（四）共有資金產生的孳息；

　　（五）其他合法收入。

　　第六條 共有資金管理單位由業(yè)主共同決定，可以是業(yè)主委員會、物業(yè)服務人或者其他單位。

　　有業(yè)主委員會的，共有資金管理單位由業(yè)主大會決定。

　　沒有業(yè)主委員會的，經物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主共同決定，物業(yè)服務人可以作為共有資金管理單位。

　　業(yè)主委員會是共有資金管理單位的，負責管理共有資金或者辦理共有資金賬戶手續(xù)的人應當是業(yè)主委員會委員、候補委員、業(yè)主委員會聘請的專職工作人員，不得由其他人管理共有資金或者辦理共有資金賬戶手續(xù)。

　　第七條 共有資金財務管理制度由業(yè)主共同決定。

　　共有資金管理單位應當按照《中華人民共和國會計法》等相關規(guī)定和共有資金財務管理制度，設置會計賬戶，進行會計核算，指定專人負責制作并妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料。

　　共有資金管理單位設置會計賬戶，應當以物業(yè)服務區(qū)域為單位設賬，可以按照幢設分戶賬。

　　共有資金管理單位不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金的會計資料。

　　第八條 共有資金管理單位應當以物業(yè)服務區(qū)域為單位在一家商業(yè)銀行開立一個共有資金賬戶，提倡在市住房建設行政主管部門確定的維修資金專戶管理銀行開立賬戶；賬戶開戶單位是共有資金管理單位，賬戶應當注明物業(yè)服務區(qū)域名稱和共有資金性質。不得以個人名義開立共有資金賬戶。

　　共有資金管理單位是業(yè)主委員會的，在銀行開立的是共有資金基本存款賬戶，基本存款賬戶名稱應當使用街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府為業(yè)主委員會出具備案回執(zhí)所注明的業(yè)主委員會名稱；共有資金管理單位是物業(yè)服務人或者其他單位的，在銀行開立的是共有資金專用存款賬戶，專用存款賬戶名稱應當設為“物業(yè)服務人或者其他單位的名稱+物業(yè)服務區(qū)域名稱+共有資金”。

　　共有資金管理單位銀行結算賬戶的預留簽章應當與共有資金管理單位名稱一致。共有資金管理單位應當將全部共有資金存入其開立的共有資金賬戶。

　　本辦法施行前，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)已在銀行開立賬戶管理利用共用部位、共用設施設備進行經營所得收益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當按照本辦法規(guī)定在開戶銀行完善賬戶開戶資料或者辦理相應變更手續(xù)。

　　第九條 共有資金管理單位和開戶銀行應當按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》《廣州市物業(yè)管理條例》和本辦法等相關規(guī)定，參照市住房建設行政主管部門制定的共有資金賬戶管理協(xié)議示范文本，簽訂共有資金賬戶管理協(xié)議，明確雙方權利、義務和責任。

　　共有資金賬戶管理協(xié)議應當對共有資金賬戶的開立、變更、撤銷、支付結算和暫時停止支付業(yè)務等事項依法作出約定。

　　第十條 共有資金賬戶需開通網上銀行等電子支付渠道的，應當經業(yè)主共同決定。

　　共有資金賬戶開通電子支付渠道的，共有資金管理單位應當開立錄入支付信息、復核支付信息兩個以上的電子支付密匙，并分別由共有資金管理單位的不同人持有。共有資金管理單位應當建立電子支付資金管理制度，規(guī)范錄入資金支付信息、復核資金支付信息的行為。

　　通過電子支付渠道使用共有資金的，應當符合《廣州市物業(yè)管理條例》第九十六條規(guī)定，并在電子支付共有資金的3日內，將電子支付的相關情況向全體業(yè)主公開。

　　第十一條 在共有資金賬戶存續(xù)期間，開戶銀行應當按照《人民銀行結算賬戶管理辦法》相關規(guī)定對共有資金賬戶進行年檢。

　　開戶銀行除要求共有資金管理單位按照本辦法第十二條、第十三條的規(guī)定重新提供開戶材料進行年檢外，還可以通過獲取政府公開信息等措施對共有資金管理單位開戶材料的真實性、完整性、有效性進行審核。

　　開戶銀行對共有資金賬戶年檢時發(fā)現共有資金管理單位不符合開戶條件的，應當撤銷共有資金管理單位的銀行結算賬戶。

　　第十二條 物業(yè)服務人或者其他單位開立共有資金賬戶的，應當向開戶銀行提供下列材料：

　?。ㄒ唬I業(yè)執(zhí)照；

　?。ǘ┗敬婵钯~戶開戶許可證或者基本存款賬戶信息；

　?。ㄈI(yè)主共同決定或者業(yè)主大會決定由物業(yè)服務人或者其他單位管理共有資金的有效證明材料之一，材料包括但不限于前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同、管理規(guī)約、業(yè)主共同決定、業(yè)主大會決定等；

　?。ㄋ模┕灿匈Y金賬戶需要開通電子支付渠道的，提供業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會決定由物業(yè)服務人或者其他單位開通共有資金賬戶電子支付渠道的有效證明材料之一，材料包括但不限于業(yè)主共同決定、業(yè)主大會決定；

　?。ㄎ澹┕灿匈Y金賬戶需要開通電子支付渠道的，提供電子支付密鑰持有人的身份證件，并加蓋物業(yè)服務人或者其他單位印章；。

　?。╅_戶銀行需要的其他必要材料。

　　業(yè)主共同決定的材料是經法定比例業(yè)主同意由物業(yè)服務人管理共有資金、開通共有資金賬戶電子支付渠道的通告文書，并加蓋物業(yè)服務人或者其他單位公章。業(yè)主大會決定的材料是業(yè)主大會決定由物業(yè)服務人或者其他單位管理共有資金、開通共有資金賬戶電子支付渠道的通告文書，并加蓋業(yè)主大會印章。

　　物業(yè)服務人或者其他單位開立的共有資金賬戶相關事項發(fā)生變更，應當按照與開戶銀行簽訂的共有資金賬戶管理協(xié)議辦理變更手續(xù)。

　　開戶銀行可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會，核實業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會決定由物業(yè)服務人或者其他單位管理共有資金的相關材料。

　　第十三條 業(yè)主委員會開立共有資金賬戶的，應當向開戶銀行提供下列材料：

　　（一）街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí)；

　　（二）業(yè)主大會決定由業(yè)主委員會管理共有資金的通告，并加蓋業(yè)主大會印章；

　?。ㄈI(yè)主委員會決定業(yè)主委員會主任的通告文書，并加蓋業(yè)主委員會印章；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會決定由業(yè)主委員會主任辦理開立共有資金賬戶手續(xù)的，提供業(yè)主委員會作出相應決定的通告文書和業(yè)主委員會主任身份證件，并全部加蓋業(yè)主委員會印章；

　?。ㄎ澹I(yè)主委員會決定由業(yè)主委員會主任委托代理人辦理開立共有資金賬戶手續(xù)的，提供業(yè)主委員會作出相應決定的通告文書、業(yè)主委員會主任委托書、業(yè)主委員會主任身份證件和代理人身份證件，并全部加蓋業(yè)主委員會印章；

　　（六）業(yè)主大會決定由業(yè)主委員會開通共有資金賬戶電子支付渠道的，提供業(yè)主大會作出相應決定的通告文書和電子支付密鑰持有人的身份證件，通告文書加蓋業(yè)主大會印章，身份證件加蓋業(yè)主委員會印章；

　　（七）開戶銀行需要的其他必要材料。

　　業(yè)主委員會主任委托辦理共有資金賬戶手續(xù)的代理人應當是本辦法第六條第四款規(guī)定的人員。

　　共有資金賬戶的預留簽章為業(yè)主委員會印章和業(yè)主委員會主任或者主任委托代理人的簽章。

　　開戶銀行應當登記業(yè)主委員會備案回執(zhí)注明的任職期限。開戶銀行應當向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會核實業(yè)主委員會提供的相關材料。

　　第十四條 業(yè)主共同決定新共有資金管理單位的，原共有資金管理單位應當自業(yè)主共同決定生效之日起30日內，將所有共有資金轉入新共有資金管理單位開立的共有資金賬戶。

　　前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同終止，且合同終止時物業(yè)服務人是共有資金管理單位的，物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內，將所有共有資金移交給業(yè)主委員會。

　　符合前兩款規(guī)定情形之一的，新共有資金管理單位應當在業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會決定生效之日起3日內，持下列材料將更換共有資金管理單位的情況，通知原共有資金管理單位存放共有資金的開戶銀行：

　?。ㄒ唬┓媳緱l第一款規(guī)定的，提供業(yè)主大會決定新共有資金管理單位的通告文書，并加蓋業(yè)主大會印章；

　?。ǘ┓媳緱l第二款規(guī)定的，提供物業(yè)服務合同終止的通告，并加蓋業(yè)主大會印章；

　?。ㄈ┬鹿灿匈Y金管理單位是業(yè)主委員會的，提供街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí)

　?。ㄋ模┬鹿灿匈Y金管理單位是物業(yè)服務人或者其他單位的，提供物業(yè)服務人或者其他單位營業(yè)執(zhí)照；

　　（五）新共有資金管理單位委托代理人的委托書及代理人的有效身份證件，并加蓋相應管理單位印章；

　?。╅_戶銀行需要的其他必要材料。

　　符合前三款規(guī)定情形的，除原共有資金管理單位將所有共有資金轉入新共有資金管理單位開立的共有資金賬戶外，開戶銀行不得為原共有資金管理單位辦理共有資金賬戶的支付業(yè)務。

　　第十五條 共有資金管理單位是業(yè)主委員會，且任期內業(yè)主委員會決定變更業(yè)主委員會主任或者變更業(yè)主委員會主任委托辦理共有資金賬戶手續(xù)代理人的，業(yè)主委員會應當自作出決定之日起3日內，持下列材料在開戶銀行辦理賬戶變更手續(xù)：

　?。ㄒ唬┳兏鼧I(yè)主委員會主任，且業(yè)主委員會決定由業(yè)主委員會新主任辦理共有資金賬戶手續(xù)的，提供街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的備案變更回執(zhí)、業(yè)主委員會作出相應決定的通告文書和業(yè)主委員會新主任身份證件，通告文書和身份證件加蓋業(yè)主委員會印章；

　?。ǘ┳兏鼧I(yè)主委員會主任委托辦理共有資金賬戶手續(xù)代理人的，提供業(yè)主委員會作出相應決定的通告文書、業(yè)主委員會主任委托書、業(yè)主委員會主任身份證件和新代理人身份證件，并全部加蓋業(yè)主委員會印章；

　?。ㄈ╅_戶銀行需要的其他必要材料。

　　共有資金管理單位是業(yè)主委員會，且在業(yè)主委員會任期屆滿前已換屆成立新一屆業(yè)主委員會的，新一屆業(yè)主委員會應當在原業(yè)主委員會停止履行職責之日起3日內，持本辦法第十三條規(guī)定的材料在開戶銀行辦理共有資金賬戶變更手續(xù)。開戶銀行應當向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會核實新一屆業(yè)主委員會提供的相關材料。

　　第十六條 原業(yè)主委員會的任期屆滿、全體委員集體辭職或者被依法罷免，但未成立新一屆業(yè)主委員會，且原業(yè)主委員會在其停止履行職責之日仍是共有資金管理單位的，原業(yè)主委員會應當自停止履行職責之日起不得從共有資金賬戶支付資金；并在停止履行職責之日起3日內，按照《廣州市物業(yè)管理條例》第四十五條的規(guī)定將共有資金移交給居民委員會臨時保管。

　　符合前款規(guī)定情形的，應當遵照下列規(guī)定處理共有資金：

　?。ㄒ唬┚用裎瘑T會在原業(yè)主委員會停止履行職責之日，持原業(yè)主委員會停止履行職責的相關材料和居民委員會統(tǒng)一社會信用代碼證書，告知共有資金開戶銀行業(yè)主委員會停止履行職責的情況；

　?。ǘ╅_戶銀行在收到居民委員會的相關材料當日，應當暫時停止共有資金賬戶的支付業(yè)務；

　?。ㄈ┰谠瓨I(yè)主委員會停止履行職責之日起3日內，居民委員會在共有資金開戶銀行開立賬戶臨時保管共有資金，原業(yè)主委員會在開戶銀行將共有資金全部移交給居民委員會開立的賬戶，并撤銷已開立的共有資金賬戶。

　　第十七條 符合本辦法第十六規(guī)定的，居民委員會應當持下列材料在共有資金原開戶銀行開立共有資金賬戶：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會停止履行職責的相關材料；

　?。ǘ┚用裎瘑T會統(tǒng)一社會信用代碼證書；

　?。ㄈ┚用裎瘑T會委托代理人辦理共有資金賬戶手續(xù)的委托書；

　　（四）居民委員會委托代理人的有效身份證件；

　　（五）開戶銀行需要的其他必要材料。

　　居民委員會銀行結算賬戶的預留簽章為居民委員會印章和居民委員會委托代理人的簽章。開戶銀行應當向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府核實本條第一款規(guī)定材料。

　　第十八條 在居民委員會依法臨時保管共有資金期間，業(yè)主大會決定由新一屆業(yè)主委員會或者由物業(yè)服務人管理共有資金的，在業(yè)主大會決定生效之日起3日內，應當按照下列規(guī)定辦理相關手續(xù)：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會決定由新一屆業(yè)主委員會管理共有資金的，新一屆業(yè)主委員會持本辦法第十三條規(guī)定的材料在開戶銀行開立共有資金賬戶；居民委員會將全部共有資金轉入業(yè)主委員會的共有資金賬戶。

　?。ǘI(yè)主大會決定由物業(yè)服務人管理共有資金的，物業(yè)服務人持本辦法第十二條規(guī)定的材料在開戶銀行開立共有資金賬戶；居民委員會將全部共有資金轉入物業(yè)服務人的共有資金賬戶。

　　第十九條 共有資金用于物業(yè)管理的下列支付：

　?。ㄒ唬┭a充維修資金；

　?。ǘ┕灿貌课?、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用和專項財產保險，但物業(yè)服務合同另有約定的除外；

　?。ㄈI(yè)主委員會的辦公經費，業(yè)主委員會委員的補貼，業(yè)主委員會專職工作人員的薪酬，召開業(yè)主大會會議所需費用；

　　（四）對共有資金的審計費用；

　?。ㄎ澹I(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費用。

　　未經業(yè)主共同決定，不得使用共有資金。任何單位和個人不得挪用、侵占共有資金。

　　第二十條 物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約可以約定共有資金的用途和使用。

　　共有資金管理單位可以制定共有資金的使用規(guī)則或者年度使用計劃，約定共有資金的用途和使用。在使用規(guī)則或者使用計劃經業(yè)主大會決定、業(yè)主共同決定后，共有資金管理單位可以按照約定使用共有資金。

　　共有資金的使用規(guī)則或者年度使用計劃應當包括共有資金使用的用途、權限、程序、信息公開、監(jiān)督方式等內容。對大額共有資金的支付，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以進行監(jiān)督。大額共有資金的標準、相關要求可以在使用規(guī)則或者使用計劃中予以明確。

　　第二十一條 業(yè)主共同決定使用共有資金的，共有資金管理單位應當持下列材料在開戶銀行辦理共有資金支付的手續(xù)：

　　（一）業(yè)主共同決定使用共有資金的材料之一，包括前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同、管理規(guī)約、共有資金使用規(guī)則、共有資金年度使用計劃、業(yè)主大會決定使用共有資金的通告文書；除合同之外其他材料，需加蓋業(yè)主大會印章。

　　（二）共有資金管理單位辦理共有資金支付業(yè)務人的有效身份證件，并加蓋管理單位印章。

　　（三）開戶銀行需要的其他必要材料。

　　開戶銀行在核實前款規(guī)定材料后，為共有資金管理單位辦理共有資金支付業(yè)務。

　　第二十二條 共有資金管理單位應當每月與共有資金賬戶開戶銀行核對共有資金賬目，并按季度向全體業(yè)主公開以下共有資金信息：

　?。ㄒ唬┕灿匈Y金賬戶的開戶銀行、賬號、名稱；

　?。ǘ┕灿匈Y金的籌集、結余等相關信息；

　　（三）共有資金支付的項目、金額等相關信息；

　?。ㄋ模┕灿匈Y金的籌集、使用和管理的其他情況。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者居民委員會對共有資金提出異議的，共有資金管理單位應當自收到異議之日起7日內書面答復。

　　共有資金管理單位應當在我市物業(yè)管理信息平臺填報、更新共有資金的籌集、使用和管理情況。

　　第二十三條 業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者居民委員會可以聘請專業(yè)機構對共有資金的收支情況進行審計，共有資金管理單位應當依法配合，共有資金開戶銀行應當予以協(xié)助。審計費用在共有資金中列支的，應當經業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會決定。

　　第二十四條 業(yè)主委員會未按照《廣州市物業(yè)管理條例》第四十一規(guī)定公開共有資金的籌集、使用和管理情況的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令其限期公布，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會未按照規(guī)定籌集、使用和管理共有資金，或者挪用、侵占共有資金的，按照《廣州市物業(yè)管理條例》第四十四條規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在責令其改正但拒不改正，且造成嚴重后果的情況下，可以向業(yè)主大會提議罷免業(yè)主委員會全體委員。

　　業(yè)主委員會負責管理共有資金的委員、候補委員、專職工作人員未按照《廣州市物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定將共有資金移交給居民委員會臨時保管的，由區(qū)住房建設行政主管部門依法查處。

　　物業(yè)服務人未按照《廣州市物業(yè)管理條例》第七十八條規(guī)定向業(yè)主委員會移交共有資金的，由區(qū)住房建設行政主管部門依法查處。

　　第二十五條 共有資金管理單位違反《廣州市物業(yè)管理條例》第九十五條、第九十六條、第九十七條的規(guī)定，未按照規(guī)定開立共有資金賬戶或者存放共有資金，未經業(yè)主共同決定擅自使用共有資金，未按照規(guī)定公開共有資金收支情況，未按照規(guī)定答復異議，或者未依法配合審計的，由區(qū)住房建設行政主管部門依法查處。

　　共有資金管理單位違反《廣州市物業(yè)管理條例》第九十五條規(guī)定，單位或者個人未按照規(guī)定設置共有資金會計賬戶，未按照規(guī)定保管共有資金會計資料，或者偽造、變造、隱匿、故意銷毀共有資金會計資料的，依照《中華人民共和國會計法》相關規(guī)定予以處罰。

　　共有資金管理單位違反《廣州市物業(yè)管理條例》第九十六條規(guī)定，單位或者個人挪用、侵占共有資金的，由區(qū)住房建設行政主管部門依法查處。

　　第二十六條 業(yè)主拖欠共同分攤繳交費用的，共有資金管理單位可以按照管理規(guī)約約定向欠費業(yè)主發(fā)出欠費繳納通知單。

　　欠費繳納通知單應當以書面形式作出，一般包括欠費金額、繳費期限、滯納金計算方法、繳費賬戶、繳費方法、相關后果等內容。

　　第二十七條 因不可抗力或者拆遷改造等原因造成物業(yè)滅失的，共有資金賬戶在物業(yè)滅失后依法進行結算。結算后的結余資金分配方式由業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會決定。

　　第二十八條 本辦法自印發(fā)之日起實施，有效期5年。

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